Note d’information sur les nouvelles réglementations des LMNP pour la TVA hébergement avec services para-hôteliers

1. Contexte Réglementaire

Traditionnellement, les locations meublées à usage d’habitation étaient exonérées de TVA, sauf si le bailleur fournissait des services para-hôteliers spécifiques. L’article 84 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024 a modifié l’article 261 D, 4° du Code Général des Impôts (CGI), redéfinissant les conditions d’assujettissement à la TVA pour les prestations d’hébergement et les locations meublées.

2. Nouvelles Dispositions Applicables depuis le 1ᵉʳ janvier 2024

1- TVA

Désormais, sont soumises de plein droit à la TVA (taux intermédiaire de 10 %) les prestations de location meublée accompagné d’au moins trois des quatre services suivants :

• Petit-déjeuner : proposé sur place ou ailleurs ou commande via un site internet
• Nettoyage régulier des locaux : la régularité s’apprécie notamment en fonction de la durée du séjour et des conditions dans lesquelles la prestation est proposée
• Fourniture de linge de maison (draps, serviettes…) : son caractère régulier s’apprécie également en fonction de la durée du séjour
• Réception de la clientèle, même non personnalisée : celle-ci peut notamment être assurée par l’intermédiaire d’un système de communication électronique

Le Conseil d’État a jugé, dans sa décision du 12 novembre 2025 (n° 498267), que les paragraphes 80 et 90 du BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 ne pouvaient pas considérer automatiquement les critères de nettoyage régulier et de fourniture de linge comme satisfaits, pour les séjours de moins d’une semaine, du seul fait que ces prestations étaient réalisées avant l’arrivée du client.

Pour les séjours de courte durée, un nettoyage réalisé et du linge fourni avant l’entrée dans les lieux peuvent néanmoins permettre de satisfaire ces critères, en fonction des circonstances. Leur appréciation doit donc être effectuée concrètement, notamment au regard de la durée du séjour.

Le principe selon lequel au moins trois des quatre prestations prévues par l’article 261 D du CGI doivent être proposées reste inchangé.

Les loueurs concernés peuvent par ailleurs bénéficier de la franchise en base de TVA lorsque les conditions sont réunies.

Le projet de seuil unique de franchise en base de TVA à 25 000 €, initialement prévu en 2025 puis suspendu, a finalement été supprimé par la loi n° 2025-1044 du 3 novembre 2025.

Les seuils de franchise restent donc différenciés selon la nature des opérations. Ils sont notamment fixés à 85 000 € de chiffre d’affaires réalisé l’année précédente, avec un seuil de 93 500 € pour l’année en cours, pour les ventes à consommer sur place et les prestations d’hébergement. Pour les autres prestations de services, ces seuils sont respectivement fixés à 37 500 € et 41 250 €.

3. Implications pour les LMNP

• Assujettissement à la TVA : La fourniture d’au moins trois des quatre services para-hôteliers entraîne l’assujettissement à la TVA.
• Récupération de la TVA : Possibilité de déduire la TVA payée sur les investissements et dépenses courantes liées à l’activité.

4. Impact Fiscal et Social

Si des services para-hôteliers sont fournis, l’activité ne relève plus du statut de LMNP mais du régime des BIC para-hôteliers selon le BOI 4F-03-09.

En conséquence :

• Immatriculation au RCS : Obligatoire pour l’exploitant
• Affiliation et cotisations TNS : Contrairement aux loueurs en meublé saisonniers exonérés jusqu’à 23 000 € de recettes annuelles, les exploitants para-hôteliers doivent s’affilier à l’URSSAF et payer des cotisations dès le premier euro de chiffre d’affaires.
• Comptabilité et fiscalité classique : L’exploitant doit tenir une comptabilité conforme aux obligations des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) sans possibilité de retraitement des amortissements comme en LMNP.
• Facturation électronique : obligation de réception des factures électroniques depuis le 1er septembre 2026 pour toutes les entreprises concernées, et obligation d’émission selon un calendrier dépendant de la taille de l’entreprise (voir notre page dédiée à la facturation électronique).
• Plus-values professionnelles : En cas de cession du bien, les régimes des plus-values professionnelles s’appliquent (différentes des plus-values des particuliers en LMNP).

5. Conclusion et recommandations

Les LMNP proposant des services para-hôteliers doivent anticiper ces nouvelles obligations fiscales et sociales. Il est recommandé de réaliser une analyse précise de l’activité afin d’optimiser la gestion et la conformité aux réglementations en vigueur.

6. Références juridiques principales

• BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 (Mise à jour du 7 août 2024) BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 – TVA – Champ d’application et territorialité – Opérations imposables en raison de leur nature – Prestations d’hébergement hôtelières et parahôtelières et locations meublées à usage d’habitation | bofip.impots.gouv.fr
• BOI 4F-03-09
• Conseil d’État, 12 novembre 2025, n° 498267 (annulation partielle des paragraphes 80 et 90 du BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20)
• Loi n° 2025-1044 du 3 novembre 2025 visant à garantir un cadre fiscal stable, juste et lisible pour nos micro-entrepreneurs et nos petites entreprises