1. Contexte Réglementaire
Traditionnellement, les locations meublées à usage d’habitation étaient exonérées de TVA, sauf si le bailleur fournissait des services para-hôteliers spécifiques. L’article 84 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024 a modifié l’article 261 D, 4° du Code Général des Impôts (CGI), redéfinissant les conditions d’assujettissement à la TVA pour les prestations d’hébergement et les locations meublées.
2. Nouvelles Dispositions Applicables depuis le 1ᵉʳ janvier 2024
1- TVA
Désormais, sont soumises de plein droit à la TVA (taux intermédiaire de 10 %) les prestations de location meublée accompagné d’au moins trois des quatre services suivants :
- Petit-déjeuner : proposé sur place ou ailleurs ou commande via un site internet
- Nettoyage régulier des locaux : au cours du séjour ou si séjour < 7 jours et que le nettoyage est fait avant l’entrée
- Fourniture de linge de maison : (draps, serviette de toilette) compris ou en sus
- Réception, même non personnalisée, de la clientèle : sur place ou ailleurs, individuelle ou groupée, ou via boite à clés avec système de communication électronique
Une franchise en base de TVA à 37 500 € s’appliquera à compter du 1er janvier 2025. Toutefois, le gouvernement a suspendu le 6 février 2025 le nouveau seuil unique de TVA à 25 000 € en février 2025, en attente d’une concertation.
3. Implications pour les LMNP
- Assujettissement à la TVA : La fourniture d’au moins trois des quatre services para-hôteliers entraîne l’assujettissement à la TVA.
- Récupération de la TVA : Possibilité de déduire la TVA payée sur les investissements et dépenses courantes liées à l’activité.
4. Impact Fiscal et Social
Si des services para-hôteliers sont fournis, l’activité ne relève plus du statut de LMNP mais du régime des BIC para-hôteliers selon le BOI 4F-03-09.
En conséquence :
- Immatriculation au RCS : Obligatoire pour l’exploitant
- Affiliation et cotisations TNS : Contrairement aux loueurs en meublé saisonniers exonérés jusqu’à 23 000 € de recettes annuelles, les exploitants para-hôteliers doivent s’affilier à l’URSSAF et payer des cotisations dès le premier euro de chiffre d’affaires.
- Comptabilité et fiscalité classique : L’exploitant doit tenir une comptabilité conforme aux obligations des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) sans possibilité de retraitement des amortissements comme en LMNP.
- Facturation électronique : Obligation d’émettre des factures électroniques conformes aux règles de e-invoicing et e-reporting.
- Plus-values professionnelles : En cas de cession du bien, les régimes des plus-values professionnelles s’appliquent (différentes des plus-values des particuliers en LMNP).
5. Conclusion et recommandations
Les LMNP proposant des services para-hôteliers doivent anticiper ces nouvelles obligations fiscales et sociales. Il est recommandé de réaliser une analyse précise de l’activité afin d’optimiser la gestion et la conformité aux réglementations en vigueur.
6. Références juridiques principales
- BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 (Mise à jour du 7 août 2024) BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 – TVA – Champ d’application et territorialité – Opérations imposables en raison de leur nature – Prestations d’hébergement hôtelières et parahôtelières et locations meublées à usage d’habitation | bofip.impots.gouv.fr
- BOI 4F-03-09
